9.1 부동산대책 후속조치로 지난 시간에 알아본 디딤돌대출 금리 인하 방안(바로가기)에 이어 오늘은 재건축 연한 상한 단축, 안전진단 기준 변경 등 재정비 관련 규제 완화 내용에 대해서 살펴보겠습니다.
정부(국토교통부)는 지난 9월 18일 「도시 및 주거환경정비법 시행령 및 시행규칙」개정안을 마련하여 2014년 9월 19일부터 40일간 입법예고한다고 발표했는데요.
이번 개정안이 법령개정절차를 거쳐 올해말까지 공포될 경우, 이르면 내년(2015년) 4월경부터 아파트 등 공동주택의 재건축 연한 상한이 현행 40년에서 30년으로 단축되며, 구조적 결함이 아니더라도 주거환경이 열악할 경우 사업 추진이 가능해질 전망입니다.
정부는 이번 제도개선이 완료되면 과도한 개발이익이 발생될 것을 전제로 도입된 재정비 관련 규제를 합리적으로 개선함으로써 주민들의 주거불편을 해소하고 도심내 신규주택 공급도 확대할 수 있을 것으로 기대하는데요. 이에 대해 최근 서울시에서는 엄청난 건축 폐기물 발생 등 환경문제와 경제적 비효율성 문제 등을 이유로 현행 기준을 유지해야한다는 입장이라 정부와 일부 지자체 간의 마찰도 예상됩니다.
그럼 이번 개정안의 주요내용을 재건축 연한 상한 단축 및 안전진단 기준 변경, 연면적 규제 폐지 등 총 세 가지 주제별로 좀더 자세히 살펴보겠습니다.
① 재건축 연한 상한 단축
현재 재건축 연한은 준공 후 20년 이상 범위에서 지자체 조례로 규정하는 방식인데요. 그러다 보니 지자체별로 최소 20년에서 40년까지 차이가 발생합니다.(서울, 경기, 인천, 대전, 충북 등은 40년, 대구, 경북, 울산 등은 30년, 전북, 강원, 제주는 20년)
하지만 재건축 연한까지 아직 기간이 많이 남은 1990년 이전 준공 아파트는 주차장 부족이나 층간 소음, 냉난방 시설 노후 등으로 인해 주민들이 불편을 겪고 있는데요. 이런 현실을 감안하여 재건축 연한을 40년에서 30년으로 단축하여 1980년대 후반에 건설된 노후화된 공동주택을 재정비 할 수 있는 기회를 확대하였습니다.
서울시의 경우 지난 1987~91년에 준공된 공동주택의 공동연한이 이번 개정안에 따라 최소 2년에서 최대 10년까지 단축되며, 세대수로는 강남 3구(서초, 강남, 송파)가 14.9%, 그 외 지역이 85.1%를 차지합니다. 자세한 내용은 아래표를 참고하시기 바랍니다.
▼ 연도별 준공물량 및 제도개선에 따른 변화(서울), 단위: 천세대
▼ 서울시 '87~'91년 준공 공동주택 중 연한단축 수혜 세대수, 단위: 만세대
② 재건축 안전진단 기준 변경
재건축 연한이 단축되어 조기에 사업 추진이 가능하더라도 안전진단을 통과하지 못 하면 사업 추진이 불가능한데요. 현재 안전진단 평가 비중은 구조안전성, 건축마감 및 설비노후도, 주거환경, 비용분석 등 4개 항목 중 구조안전성 비중이 40%로 가장 높습니다.
이에 따라 현재 사업을 추진 중인 재건축단지가 모두 구조안전성에 중점을 두고 안전진단을 실시하는 등 주민의 생활 불편을 고려한 주거환경 개선 요구에 미흡한 실정입니다.
따라서 주택의 구조안전 제고와 주민불편 해소를 위해 안전진단 기준을 구조안전성 평가와 주거환경 중심 평가로 이원화하여, 연한 도래와 무관하게 구조적 결함이 있는 경우 구조안전성만 평가하여 최하위 E등급 판정시 재건축을 허용하고, 재건축 연한이 도래한 경우에는 주거환경 중심의 안전진단 기준을 적용할 계획입니다.(예를 들어 주거환경 비중을 15% → 40%로 확대)
③ 재건축 주택건설 규모제한(연면적) 기준 폐지
현재 수도권 과밀억제권역에서는 국민주택 규모(85㎡ 이하) 주택 건설 비율을 세대수 기준 60% 이상, 전체 연면적 대비 50% 이상이 되도록 규제합니다. 이러한 연면적 규제는 부동산 시장 과열기에 중대형 주택 선호에 따라 소형 주택은 구색만 맞춰 건설하려는 행태를 예방하는 취지에서 도입하였습니다.
그러나 최근 1~2인 가구 증가와 함께 소형주택 선호도가 높아짐에 따라 자발적으로 소형 주택을 공급하는 추세이므로, 국민주택 규모 건설비율에 대한 세대수 기준만 유지하고 연면적 기준은 폐지할 계획입니다. 실제로 최근 재건축(’09~’14) 시장에서 소형 주택(60㎡ 이하) 공급비율이 전체 세대수 기준으로 서울은 23~38%, 경기도는 28~89%로 조례상 기준인 20%를 크게 넘는 실정입니다.
이상으로 9.1부동산대책 후속조치 중 도시 재정비 관련 법안 개정 사항에 대해서 자세히 살펴보았습니다.
최근 몇년간 부동산 경기 침체와 낮은 사업성 등을 이유로 자기 분담금이 높은 아파트 위주로 재건축에 대한 주민들의 부정적인 시각이 높아지면서 강남구를 제외한 여타 지역의 사업추진이 지지부진한 상황인데요.
정부가 부동산 경기 활성화를 통해 경제를 살린다는 명분으로 내놓은 이번 후속조치가 재건축 시장 진입 장벽을 낮춤으로써 경제 활성화에 도움이 될 지, 아니면 서울시 비판처럼 환경문제와 경제적 부담만 가중시킬 지 두고볼 일입니다.
아파트 재건축연한 단축 주요내용(40년→30년)
9.1 부동산대책 후속조치로 지난 시간에 알아본 디딤돌대출 금리 인하 방안(바로가기)에 이어 오늘은 재건축 연한 상한 단축, 안전진단 기준 변경 등 재정비 관련 규제 완화 내용에 대해서 살펴보겠습니다.
정부(국토교통부)는 지난 9월 18일 「도시 및 주거환경정비법 시행령 및 시행규칙」개정안을 마련하여 2014년 9월 19일부터 40일간 입법예고한다고 발표했는데요.
이번 개정안이 법령개정절차를 거쳐 올해말까지 공포될 경우, 이르면 내년(2015년) 4월경부터 아파트 등 공동주택의 재건축 연한 상한이 현행 40년에서 30년으로 단축되며, 구조적 결함이 아니더라도 주거환경이 열악할 경우 사업 추진이 가능해질 전망입니다.
정부는 이번 제도개선이 완료되면 과도한 개발이익이 발생될 것을 전제로 도입된 재정비 관련 규제를 합리적으로 개선함으로써 주민들의 주거불편을 해소하고 도심내 신규주택 공급도 확대할 수 있을 것으로 기대하는데요. 이에 대해 최근 서울시에서는 엄청난 건축 폐기물 발생 등 환경문제와 경제적 비효율성 문제 등을 이유로 현행 기준을 유지해야한다는 입장이라 정부와 일부 지자체 간의 마찰도 예상됩니다.
그럼 이번 개정안의 주요내용을 재건축 연한 상한 단축 및 안전진단 기준 변경, 연면적 규제 폐지 등 총 세 가지 주제별로 좀더 자세히 살펴보겠습니다.
① 재건축 연한 상한 단축
현재 재건축 연한은 준공 후 20년 이상 범위에서 지자체 조례로 규정하는 방식인데요. 그러다 보니 지자체별로 최소 20년에서 40년까지 차이가 발생합니다.(서울, 경기, 인천, 대전, 충북 등은 40년, 대구, 경북, 울산 등은 30년, 전북, 강원, 제주는 20년)
하지만 재건축 연한까지 아직 기간이 많이 남은 1990년 이전 준공 아파트는 주차장 부족이나 층간 소음, 냉난방 시설 노후 등으로 인해 주민들이 불편을 겪고 있는데요. 이런 현실을 감안하여 재건축 연한을 40년에서 30년으로 단축하여 1980년대 후반에 건설된 노후화된 공동주택을 재정비 할 수 있는 기회를 확대하였습니다.
서울시의 경우 지난 1987~91년에 준공된 공동주택의 공동연한이 이번 개정안에 따라 최소 2년에서 최대 10년까지 단축되며, 세대수로는 강남 3구(서초, 강남, 송파)가 14.9%, 그 외 지역이 85.1%를 차지합니다. 자세한 내용은 아래표를 참고하시기 바랍니다.
▼ 연도별 준공물량 및 제도개선에 따른 변화(서울), 단위: 천세대
▼ 서울시 '87~'91년 준공 공동주택 중 연한단축 수혜 세대수, 단위: 만세대
② 재건축 안전진단 기준 변경
재건축 연한이 단축되어 조기에 사업 추진이 가능하더라도 안전진단을 통과하지 못 하면 사업 추진이 불가능한데요. 현재 안전진단 평가 비중은 구조안전성, 건축마감 및 설비노후도, 주거환경, 비용분석 등 4개 항목 중 구조안전성 비중이 40%로 가장 높습니다.
이에 따라 현재 사업을 추진 중인 재건축단지가 모두 구조안전성에 중점을 두고 안전진단을 실시하는 등 주민의 생활 불편을 고려한 주거환경 개선 요구에 미흡한 실정입니다.
따라서 주택의 구조안전 제고와 주민불편 해소를 위해 안전진단 기준을 구조안전성 평가와 주거환경 중심 평가로 이원화하여, 연한 도래와 무관하게 구조적 결함이 있는 경우 구조안전성만 평가하여 최하위 E등급 판정시 재건축을 허용하고, 재건축 연한이 도래한 경우에는 주거환경 중심의 안전진단 기준을 적용할 계획입니다.(예를 들어 주거환경 비중을 15% → 40%로 확대)
③ 재건축 주택건설 규모제한(연면적) 기준 폐지
현재 수도권 과밀억제권역에서는 국민주택 규모(85㎡ 이하) 주택 건설 비율을 세대수 기준 60% 이상, 전체 연면적 대비 50% 이상이 되도록 규제합니다. 이러한 연면적 규제는 부동산 시장 과열기에 중대형 주택 선호에 따라 소형 주택은 구색만 맞춰 건설하려는 행태를 예방하는 취지에서 도입하였습니다.
그러나 최근 1~2인 가구 증가와 함께 소형주택 선호도가 높아짐에 따라 자발적으로 소형 주택을 공급하는 추세이므로, 국민주택 규모 건설비율에 대한 세대수 기준만 유지하고 연면적 기준은 폐지할 계획입니다. 실제로 최근 재건축(’09~’14) 시장에서 소형 주택(60㎡ 이하) 공급비율이 전체 세대수 기준으로 서울은 23~38%, 경기도는 28~89%로 조례상 기준인 20%를 크게 넘는 실정입니다.
이상으로 9.1부동산대책 후속조치 중 도시 재정비 관련 법안 개정 사항에 대해서 자세히 살펴보았습니다.
최근 몇년간 부동산 경기 침체와 낮은 사업성 등을 이유로 자기 분담금이 높은 아파트 위주로 재건축에 대한 주민들의 부정적인 시각이 높아지면서 강남구를 제외한 여타 지역의 사업추진이 지지부진한 상황인데요.
정부가 부동산 경기 활성화를 통해 경제를 살린다는 명분으로 내놓은 이번 후속조치가 재건축 시장 진입 장벽을 낮춤으로써 경제 활성화에 도움이 될 지, 아니면 서울시 비판처럼 환경문제와 경제적 부담만 가중시킬 지 두고볼 일입니다.